Et si votre entrepreneur fait faillite ? Comment vous protéger.

01Pourquoi cela arrive plus souvent

Un entrepreneur qui fait faillite est rarement un escroc. Plus souvent, c'est un artisan coincé entre des coûts qui montent et des marges qui rétrécissent. Les causes sont structurelles.

Coût des matériaux

Entre 2020 et 2025, l'indice ABEX, la référence pour les coûts de construction en Belgique, est passé de 847 à 1 057 [5]. Isolation, gros œuvre, bois, acier : tout est devenu plus cher.

Les entrepreneurs qui ont offert un prix fixe en 2022 pour un projet exécuté en 2024 travaillaient avec des marges largement entamées.

Pénurie de main-d'œuvre

La construction a le taux de vacance le plus élevé de tous les secteurs [3]. 91 % des entreprises de construction trouvent le recrutement difficile [4]. Cela fait monter les coûts salariaux et ralentit les chantiers — un double coût pour des entrepreneurs qui travaillent déjà sur des marges étroites.

Demande en baisse

Les carnets de commandes ont fortement diminué, le nombre de permis de bâtir a chuté et nettement moins de nouvelles entreprises ont démarré en 2025 que l'année précédente [2]. Moins de travail, plus de concurrence, des marges plus minces.

L'étau des marges

Beaucoup d'entrepreneurs travaillent avec des contrats à prix fixe. Logique de votre point de vue de maître d'ouvrage : vous voulez savoir ce que vous payez. Mais si les matériaux deviennent 25 % plus chers et que les salaires augmentent, l'entrepreneur porte tout le risque.

Certains absorbent ce choc pendant un ou deux projets. Ensuite, la marge est épuisée.

Répercussion sur les sous-traitants

Quand un sous-traitant fait faillite, cela peut entraîner l'entrepreneur principal. Un travail déjà facturé au maître d'ouvrage mais non encore payé au sous-traitant devient une dette irrécupérable.

Votre entrepreneur est peut-être financièrement sain, mais si son couvreur ou son électricien tombe, cela a des conséquences directes sur votre chantier.

02Reconnaître les signaux : avant de signer

La meilleure protection commence avant de signer un contrat. Avec les six contrôles que vous pouvez faire au préalable, ces vérifications vous prennent 30 à 60 minutes par entrepreneur, mais peuvent vous épargner des coûts considérables.

Aucun signal isolé n'est déterminant. Mais plusieurs signaux ensemble sont une raison de chercher plus loin.

03Reconnaître les signaux : pendant votre chantier

Même si votre entrepreneur semblait financièrement sain au départ, la situation peut changer. Voici les signaux couramment rapportés dans le secteur.

Si quelque chose cloche, posez la question. Un bon entrepreneur prend votre inquiétude au sérieux.

04Protéger votre projet : le contrat

Un bon contrat n'est pas un signe de méfiance. C'est un cadre qui protège les deux parties.

Limitez l'acompte à 30 % maximum. Plus l'acompte est élevé, plus votre exposition est grande en cas de faillite. Un entrepreneur sérieux peut travailler avec 20 à 30 %. Plus n'est que rarement nécessaire.

Liez les paiements à des jalons, pas à des dates. Payez après le gros œuvre, après la toiture, après les finitions. Pas le premier du mois. Ainsi vous ne payez que pour du travail effectivement exécuté.

Prévoyez une clause de retenue de 5 à 10 %. Retenez un pourcentage jusqu'à la réception définitive. Cela vous donne un tampon pour les vices qui n'apparaissent que plus tard et motive l'entrepreneur à terminer le travail.

Réglez les travaux supplémentaires par écrit. Toute modification est consignée par écrit avec prix et description, avant le début de l'exécution. Les travaux supplémentaires sans accord écrit sont dans la pratique l'une des sources de conflits les plus fréquentes sur les chantiers.

Fixez la propriété des matériaux. Dès que les matériaux sont livrés et payés, ils sont à vous. Inscrivez-le explicitement dans le contrat. En cas de faillite, le curateur peut sinon saisir les matériaux présents sur votre chantier.

05Protéger votre projet : discipline de paiement

La façon dont vous payez est au moins aussi importante que ce qui figure dans votre contrat.

Payez uniquement sur facture. Pas de liquide sans facture, pas de virement sans preuve. Chaque paiement doit être traçable. En cas de faillite, un paiement sans facture est en pratique irrécupérable.

Liez chaque paiement à une prestation concrète. Pas « acompte phase 2 », mais « finition cuisine conforme au devis réf. 2025-047, point 3.2 ». Plus c'est spécifique, plus votre position est solide.

Ne payez pas d'avance pour un travail qui n'est pas fini. Cela paraît évident, mais sous la pression d'un entrepreneur qui « doit commander le matériel », beaucoup de maîtres d'ouvrage paient quand même d'avance. Tenez la ligne.

06La documentation comme protection

En cas de faillite, vous devenez créancier. La force de votre créance dépend directement de votre documentation.

Un maître d'ouvrage bien documenté est dans une position plus forte. Sans documentation, votre position est faible. Un bon système pour tenir votre budget de construction fait la différence.

Communiquez par écrit. Confirmez chaque accord oral par e-mail ou message. « Comme discuté aujourd'hui sur le chantier : les carrelages sont livrés le 14 mars et posés pour le 21 mars. » Une phrase, cinq secondes, mais cela peut faire une différence de milliers d'euros.

Prenez des photos de chantier datées. Photographiez l'avancement au moins chaque semaine. Les smartphones modernes ajoutent automatiquement la date et la localisation. En cas de litige sur l'état des travaux au moment de la faillite, cette documentation vaut de l'or.

Faites signer les rapports de chantier. Après chaque visite avec votre architecte : un bref rapport de ce qui a été discuté, de l'état d'avancement et des prochaines étapes. Signé par toutes les parties présentes.

Archivez tout numériquement. Devis, contrats, factures, e-mails, rapports de chantier, photos. Tout au même endroit, consultable et sauvegardé.

07Que faire si cela arrive quand même ?

Premières étapes

Votre entrepreneur a été déclaré en faillite. Voici les premières étapes.

Arrêtez tous les paiements. À partir de la faillite, tous les paiements sont gelés. Un paiement que vous effectuez maintenant peut être annulé par le curateur.

Sécurisez le chantier. Veillez à ce que les matériaux et outils qui vous appartiennent soient protégés. Le curateur peut saisir tout ce qui se trouve sur le chantier, sauf si vous pouvez prouver que c'est votre propriété.

Contactez votre architecte. Demandez un rapport d'arrêt : quel est l'état actuel des travaux, qu'est-ce qui a été exécuté, qu'est-ce qui ne l'a pas été, et quelle est la qualité du travail livré ?

Prévenez votre banque. Si vous avez un crédit de construction, votre banque doit savoir que l'entrepreneur est en faillite. La banque peut mettre en pause le versement des tranches suivantes jusqu'à ce qu'une solution soit trouvée.

Vérifiez votre assurance TRC/ABR. Une police Tous Risques Chantier couvre les dommages à l'ouvrage lui-même. Regardez si votre police couvre les dommages découlant de l'arrêt des travaux.

Processus juridique

Après la faillite, un curateur est désigné par le tribunal de l'entreprise. Le curateur gère les biens de l'entreprise faillie et les répartit entre les créanciers.

Déposez votre créance. Vous avez un délai légal (généralement 30 jours après publication au Moniteur belge) pour déposer votre créance auprès du curateur. C'est le moment où toute votre documentation devient indispensable : factures, preuves de paiement, contrat, photos de travaux inachevés.

Ne vous attendez pas à un remboursement complet. Dans la plupart des faillites, les créanciers ordinaires (et c'est vous) reçoivent un pourcentage limité de leur créance. Le fisc et l'ONSS ont la priorité. En pratique, vous récupérez souvent 5 à 15 %.

La responsabilité décennale survit à la faillite. Cette assurance est obligatoire depuis le 1er juillet 2018 [6]. L'assureur de l'entrepreneur reste accessible après la faillite, dans les limites des conditions de la police [6]. Si des vices structurels apparaissent dans les dix ans suivant la réception, vous pouvez toujours vous tourner vers l'assureur.

Ceci est un aperçu simplifié. Consultez un avocat pour votre situation spécifique.

Trouver un nouvel entrepreneur

Faites établir l'état des lieux par votre architecte. Avant qu'un nouvel entrepreneur puisse démarrer, il doit être clair ce qui a déjà été fait, quelle en est la qualité et ce qui reste à faire.

Documentez tout avant que le nouvel entrepreneur ne commence. Photos, mesures, liste détaillée de ce qui manque. Le nouvel entrepreneur ne veut pas être responsable des fautes de son prédécesseur. À juste titre.

Une bonne documentation rend la reprise réalisable. Plus votre dossier est bon, plus la reprise est rapide et moins chère. Un nouvel entrepreneur qui doit démarrer à l'aveugle ajoute une prime de risque. Un entrepreneur qui reçoit un dossier complet peut offrir un devis précis pour ce qu'il reste à faire.

08La complication du crédit de construction

Un crédit de construction rend la faillite d'un entrepreneur particulièrement complexe. La banque paie par tranches, en fonction de l'avancement des travaux. Si votre entrepreneur fait faillite à mi-parcours d'une tranche, cela se complique.

L'argent a été dépensé, mais le travail n'est pas fini. La banque a libéré une tranche, vous avez payé, mais l'entrepreneur n'a pas livré complètement. La banque ne libérera pas simplement une nouvelle tranche pour un nouvel entrepreneur.

Travaillez de manière proactive avec votre banque. Informez votre banque dès que vous remarquez des signaux. Les banques ont de l'expérience et peuvent réfléchir à des solutions, mais uniquement si vous les impliquez à temps.

Veillez à ce que tranches et factures soient alignées. Chaque tranche bancaire doit être liée à un jalon concret et vérifiable. Pas un vague « phase 2 terminée », mais « gros œuvre rez-de-chaussée et premier étage achevés, linteaux et hourdis compris ».

Plus votre documentation est concrète, plus il est facile pour la banque de travailler avec vous si un problème survient.

09La vue d'ensemble : 2025 à 2028

Ce n'est pas un phénomène ponctuel. Ces dernières années, le record de faillites dans la construction s'est brisé à chaque fois [1]. Les causes structurelles — coûts des matériaux, pénurie de main-d'œuvre, demande en baisse — ne disparaissent pas d'elles-mêmes.

Selon la Banque Nationale, l'investissement résidentiel ne se normalise que vers le début de 2027 [1]. D'ici là, le secteur reste sous pression.

Pendant ce temps, l'offre se contracte. Moins de permis de bâtir, moins de nouvelles entreprises, plus de sociétés qui disparaissent que de nouvelles qui arrivent [2].

Cela veut dire que vérifier votre entrepreneur n'est plus optionnel. Contrôlez la santé financière avant de signer, comme vous vérifieriez un Car-Pass pour une voiture d'occasion.

Un bon entrepreneur ne vous en voudra pas de faire vos devoirs. Cela montre que vous êtes un maître d'ouvrage sérieux.